Строительная отрасль в году прогнозы экспертов. Строительный спад в рф продолжается

В последнее время, если речь заходит в строительстве и проблемах, накопившихся в этом секторе, сразу же вспоминают о плане московской «реновации» и тех потенциальных конфликтах, который он в себе таит.

Однако даже несмотря на кажущееся прекращение в стране всякой инвестиционной активности, бoльшая часть (6,02 трлн. руб. против 2,19 трлн., или почти 3/4 против 1/4) инвестиций направляется не в жилищное, а в промышленное и в инфраструктурное строительство. И кризис в строительстве нужно рассматривать прежде всего как следствие негативных тенденций, складывающихся именно здесь.

Три года кризиса

В целом строительство, обеспечившее в 2011 году 6,3% ВВП страны, сокращается уже на протяжении трёх лет. Особенно быстрыми темпами снижаются работы по госзаказу: в 2016 году сумма заключённых контрактов упала на 11%, а их число – почти на треть. В этом и в следующие годы, когда закончатся работы по подготовке к чемпионату мира по футболу и строительство моста в Крым, эти цифры ещё будут вспоминаться с умилением.

Доходность строительной отрасли по итогам прошлого года, согласно данным Росстата, оказалась ниже официальной инфляции. Причину происходящего я вижу в глубоких корнях кризиса, заметного сейчас в строительной отрасли, которые сводятся к недоверию государству как заказчику, крайней забюрократизированности финансовых отношений в секторе и неготовности властей оказывать государственную поддержку подрядчикам по строительству значимых инфраструктурных объектов.

На протяжении всех 2000-х годов власти посылали предпринимательскому сообществу сигналы о том, что стройка является безопасным и удачным вложением средств. В сфере жилищного строительства был наведён относительный порядок с оформлением долевого участия, что привело к резкому увеличению продаж жилья в стоимостном выражении. Радикально улучшилась ситуация с выделением и оформлением земельных участков, сформировался единый кадастр объектов недвижимости. В сфере инфраструктурного строительства произошла настоящая революция: с 2002 по 2015 годы объём государственного заказа в строительстве вырос более чем в 6,5 раза, с 240 млрд. до 2,07 трлн. руб., а перспективы рисовались ещё более радужными.

Однако «история успеха» закончилась в 2012-2014 годах, когда стало ясно, что за ростом стоимостных показателей не следует рост реальных объёмов. Более 60% всего госзаказа пришлось на «точечную застройку»: объекты к саммиту АТЭС 2012 г., Олимпиаду в Сочи в 2014 г., космодром «Восточный» и инфраструктуру к футбольному чемпионату.

Девальвация и банкротства

При этом власти выполнили далеко не все обязательства по финансированию. Частный бизнес рассчитывал на совершенно иные финансовые результаты – и мегапроекты запустили череду банкротств в отрасли, крупнейшими из которых стали кейсы НПО «Мостовик», «Инжтрансстроя», «Трансстройтуннеля», и ряда других. Процесс этот лишь ускоряется: в 2016 г. прекратили свою деятельность 3183 компании – на 17,3% больше, чем в 2015-м.

Среди тех, кто вошёл в процедуру банкротства в последнее время – «Трансстрой», ОАО «ВО «Технопромэкспорт«», ПАО «Волгомост», ЗАО «ИСК «Союз-Сети«», ОАО «Группа Е4». Параллельно правительство начало повышать налоги на недвижимость и землю, запустило изощрённый механизм «коммерциализации» ЖКХ и серьёзно ограничило мотивацию к развитию жилищного строительства.

Серьёзный удар по строительству нанесла девальвация 2014 года. Заказчиками крупнейших строек (например, в энергетической сфере) являются компании, работающие на внутренний рынок. Хороший пример даёт компания «Русгидро». Будучи заказчиком Сахалинской ГРЭС-2, Якутской ГРЭС-2, Благовещенской ТЭЦ и ТЭЦ в Советской Гавани, не говоря о прочих объектах, компания провела конкурсы на строительство и заключила контракты до изменения валютного курса и введения санкций. Осенью 2014 г. цены на стройматериалы и оборудование выросли, для подрядчиков проекты стали убыточными (только за 2015 г. стройматериалы подорожали в среднем на 15%, металлоконструкции – на 30% и более, а импортные материалы – на 25- 60%).

Затем прошла волна банкротств строительных компаний, и многие из тех, кто имел необходимый опыт, вообще ушли с рынка. Проблемы подрядчиков, обусловленные макроэкономической ситуацией, отразились на проектах «Русгидро». Компания не расторгает контракты с действующими генподрядчиками просто потому, что на рынке на сегодня уже не осталось организаций, имеющих опыт строительства тепловых электростанций.

Не менее значимым был финансовый фактор. Ещё недавно банки охотно кредитовали застройщиков (в 2008 год на этот сектор приходилось 12,7% всех выданных ими кредитов) и выдавали гарантии, которые начали требовать заказчики для допуска к госзаказу. Однако к нынешнему кризису ситуация поменялась: банки, стремясь сократить риски, стали давить на подрядчиков, а заказчики – выставлять требования по банковским гарантиям даже при минимальных сомнениях в платежеспособности подрядчика.

Когда же началась волна банкротств, привычные отношения строителей и финансистов оказались практически уничтоженными: стоимость банковской гарантии выросла с 0,7-1% годовых в 2013 г. до 4-7%. Банки при этом стали требовать денежного покрытия на 30-60% от суммы. Суммы выдаваемых кредитов резко пошли вниз: в 2014-2016 гг. доля строителей в кредитном портфеле банков упала с 9,7% до 7,4% (а просроченные кредиты составляют сейчас около четверти всех выданных средств).

Пытаясь вернуться к нормальности, строители запускали всё новые проекты, авансами от которых закрывали «дыры», образовывавшиеся в старых. Отчасти именно это привело к стремительному росту ввода жилья в 2014 - 2015 гг., в среднем на 22% превысившего показатели 2013 года и к нынешнему затовариванию на рынке. В капитальном строительстве такая тактика спровоцировала самые знаковые скандалы последних лет, поставила под удар многие банки, которые начали терять капитал из-за доначисления резервов, а затем и лицензии. Я и не говорю о том, что распродажа активов обанкроченных стройкомпаний вызвала массированное падение капитализации тех, что ещё остаются на рынке. При этом «подкручивание гаек» на строительном рынке отнюдь не прекращается.

Реакция власти

Отдельно следует отметить, что власти не смогли использовать инвестиции в строительство как классический контрциклический инструмент. К моменту вхождения кризиса в пиковую стадию больших инвестиционных проектов не осталось, а вместо поощрения конкуренции (напомню, что в годы «Нового курса» Ф.Рузвельта федеральные средства получили в общей сложности 36 тыс. компаний) мы наблюдаем хорошо всем известных «королей госзаказа» . Те же банковские гарантии, которые в нынешней ситуации нужно было бы заменить более гибкими инструментами, в наши дни стали прерогативой государственных банков, что ограничило круг их получателей ещё больше.

В ближайшие годы в стране будут сокращаться расходы на строительство автодорог («Росавтодору» в этом году выделяется на 10,7% средств меньше, чем в прошлом), газо- и нефтепроводов, крупных производственных и складских объектов. Ввод офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге в 2013-2016 годах уже сократился на 58%, и это явно не предел. Но правительство, повторю, по-прежнему не предполагает осуществлять мощных финансовых вливаний в строительный сектор. И тем более не собирается делать акцент на небольшие, но эффективные строительные программы на региональном уровне.

Сегодня оживить российский строительный комплекс невозможно ни посредством административно простимулированной застройки высвобождаемых в центре российских столиц участков, ни через рост заказов со стороны крупных госкомпаний. Строительство – та отрасль, в которой результаты производственной деятельности видны и осязаемы. Поэтому правительству стоило бы подумать не об ужесточении финансовой политики в отношении строителей, а скорее о масштабном кредитовании строителей через выкуп облигаций, гарантированных объектами завершённого и незавершённого строительства.

На это могут сказать, что именно злоупотребление такими инструментами и привело в мире к кризису 2008 г. Однако на то они и чужие ошибки, чтобы на них учиться. Никто не призывает оценивать стройки выше их рыночной цены, кредитовать несостоятельных ипотечников и продавать во всё возрастающих объёмах переоцененные облигации пенсионным фондам. Речь идёт о том, чтобы сделать строительные объекты более ликвидным залоговым инструментом, снизить стоимость гарантий, ослабить требования к активно кредитующим строительный сектор банкам.

Если государство не сможет этого сделать, один из главных драйверов экономического роста 2000-х годов будет уничтожен. А правительству придётся не столько успокаивать рассерженных жителей «хрущёвок», сколько объясняться более чем с пяти миллионами занятых в строительной отрасли, многие из которых рискуют лишиться рабочих мест и источников дохода.

Ежемесячный объем строительных работ в России по-прежнему снижается, но по прогнозам в наступающем 2017-м этот спад точно замедлится. О том, что это не временный тренд, говорит и тот факт, что «дно» кризиса позади и в ближайшие два года ситуация стабилизируется.

Жилищное строительство
По данным IndexBox, рынок жилищного строительства в 2017 году будет развиваться под влиянием следующих факторов: незначительное сокращение объемов жилого строительства (-1,5%) и малый рост нежилого сегмента (+6%). Важно понимать, что в 2016 году объемы спада обоих сегментов достигли 16–20% при прогнозируемых 25%. То есть фактическое падение оказалось не столь масштабным, как ожидалось. Поэтому предполагаемое падение в сегменте недвижимости на 1,5% по факту может оказаться незначительным приростом. Кроме этого, на рынок недвижимости будет влиять снижение объема инвестиций, в том числе зарубежных.

По оценкам экспертов, рынок недвижимости очень инерционен: между пиком кризиса и ровным развитием предполагается два года. Девелоперы с болью в сердце вспоминают декабрь 2015-го, когда на первичном рынке жилья произошел рост в связи с валютным шоком: граждане, имевшие свободные средства, инвестировали их в покупку квартир. На сегодня большая часть строительства жилья реализуется на этапе постройки верхних этажей. Пережив рекордный объем ввода жилья в 2015 году, застой в 2016-м,
рынку предстоит откатиться в 2017-м перед рывком. За прошедшие два года государство предоставило строительному рынку «костыль» – им стала низкая процентная ставка при покупке строящегося жилья. С учетом того, что к 2017 году «костыль» планируют забрать, то небольшой откат при таких условиях можно считать почти приростом.
Предполагается, что без государственной поддержки рынок будет двигаться за счет покупателей, которые планируют купить квартиры без привлечения дополнительных ипотечных средств.

Почти половина инвестиций в России связана со строительным сегментом, при этом в кризисные периоды доля инвестиций в строительство растет

Как без ипотеки?
После долгих обсуждений на федеральном уровне принято решение о том, что субсидирование ипотеки продлевать не нужно. Но! К концу 2016 года ставки начали постепенно уменьшаться и без «костылей» – благодаря снижению ключевой ставки Центробанка до 10% годовых.

По информации аналитического центра АИЖК, в настоящий момент средняя ставка по программе субсидирования составляет 11,42%. При этом средняя ставка на новостройки без гос­поддержки – 12,9, на вторичное жилье – 13,1%. Прошедшее снижение ставок специалисты объясняют усилением конкуренции между банками и совершенствованием своих финансовых продуктов ключевыми игроками в этом сегменте. Снижение ставки в октябре задало общий тренд для всего рынка, и в предстоящем 2017 году он только усилится. Кроме снижения процентных ставок, банки совместно с застройщиками разработали специальные программы – именно они в следующем году поддержат рынок строительства.
Предполагается, что ставки вернутся до уровня 2014 года, когда они составляли в среднем по стране от 12 до 13%. Также просматриваются предпосылки и для большего снижения – для этого достаточным поводом станет снижение Центробанком ставки еще на полпроцента. В АИЖК также дальнейшее снижение предполагается: по мере достижения Банком России целевого ориентира по инфляции в 4% ставки по ипотеке продолжат снижаться и к концу следующего года могут достичь уровня в 11–11,5%. По прогнозам, уже в 2018 году ставки по ипотечным кредитам опустятся ниже 10%. Однако агентство не исключает, что в начале 2017 года все же возможен небольшой рост ставок и их обратный откат. Об этом временном всплес­ке уже осведомлены и банки, и застройщики. Скорее всего, им будет предложен «механизм компенсаторности» в виде акций и спецпредложений.

Популяризация ипотеки является одной из задач правительства. Об этом заявил Владимир Путин, подводя итоги года в сфере строительства. Президент подчеркнул, что ставки по ипотечным кредитам не могут быть ниже ключевой ставки ЦБ РФ, однако в России есть льготная ипотека, и правительство будет стремиться к распространению практики поддержки отдельных категорий заемщиков

Кроме этого, популяризация ипотеки является одной из задач правительства. Об этом заявил Владимир Путин, подводя итоги года в сфере строительства. Президент подчеркнул, что ставки по ипотечным кредитам не могут быть ниже ключевой ставки ЦБ РФ, однако в России есть льготная ипотека, и правительство будет стремиться к распространению практики поддержки отдельных категорий заемщиков.

Президент подчеркнул, что сейчас средняя ставка по ипотеке в России составляет 12,5%, но для льготников она может быть уменьшена до 10,5%, а в отдельных регионах – и ниже этого уровня. «Практика оказания поддержки отдельным категориям граждан, приобретающим жилье в кредит, будет распространяться и в дальнейшем», – подчеркнул Владимир Владимирович. Он также пообещал развивать в стране систему арендного и служебного жилья.

Нежилое строительство
По итогам 2016-го объемы ввода нежилых зданий выросли на 3%. Это определяет тенденцию 2017 года, при которой доля сельскохозяйственных и коммерческих зданий будет расти. Если после кризиса 2008 года на рынке был дефицит торговых и офисных площадей, то на 2017 год этот спрос полностью удовлетворен, поэтому часть ресурсов ушла в сегмент промышленных зданий, что в целом позитивно для дальнейшего роста экономики. Этому также способствовали контрсанкции: именно они создали условия для развития сельского хозяйства. Строительство социальных объектов показывает спад, это связано с урезанием расходов бюджета.

Если после кризиса 2008 года на рынке был дефицит торговых и офисных площадей, то на 2017 год этот спрос полностью удовлетворен, поэтому часть ресурсов ушла в сегмент
промышленных зданий, что в целом позитивно для дальнейшего роста экономики. Этому также способствовали контрсанкции

Почти половина инвестиций в России связана со строительным сегментом, при этом в кризисные периоды доля инвестиций в строительство растет. За 2015–16 годы в этот сегмент было инвестировано почти 12 млрд рублей, что составляет половину всех инвестиций в основной капитал за этот же период. Предполагается, что в 2017 году эта динамика усилится и инвестиции в сегмент основного капитала достигнут показателя в 2/3. В среднем прирост инвестиций составит 3,8% в год. Однако синхронное снижение расходов в государственном секторе в 2017 году достигнет 23% и отрицательно повлияет на привлечение крупных инвестиционных средств.

По прогнозам экономистов, в ближайшие годы, начиная с 2017-го, структура инвестиций в экономику России изменится, при этом на строительство уйдет около четверти инвестируемых средств. Фактически к 2019-му в строительной отрасли ожидается восстановление уровня 2014 года: и спроса, и предложения. А 2017 год будет поворотным в этой истории.

В материале использованы данные www.indexbox.ru , www.дом.рф , АИЖК, http://www.sberbank.ru

NB-СПРАВКА

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) – создано по решению правительства Российской федерации, 100% акций АИЖК принадлежит
Правительству Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.
В 2015 году на базе АИЖК создан единый институт развития в жилищной сфере. В него вошли дочерние компании АИЖК: ОАО «АФЖС», ОФО «СК АИЖК» и Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС).
1 сентября 2016 года Фонд РЖС ликвидирован, его функции перешли Единому институту развития в жилищной сфере.
В числе задач Единого института развития в жилищной
сфере снижение рисков на рынке жилья и ипотеки, стимулирование строительства доступного жилья, развитие механизмов финансирования объектов инженерной инфраструктуры, реализация мер антикризисной поддержки на рынке жилья и ипотеки. Кроме того, в его задачи входит развитие рынка арендного жилья путем привлечения коллективных инвестиций и комплексное благоустройство городской среды.

Фото: © Stockcentral / Bigstockphoto

Ежемесячный объем строительных работ в России по-прежнему снижается. Однако масштаб спада к аналогичному периоду предыдущего года с каждым месяцем становится меньше. Возможно, в ближайшие месяцы ситуация стабилизируется. Однако о завершении кризиса говорить пока ещё очень рано.

По данным IndexBox, рынок строительных и отделочных материалов в январе - мае 2016 года развивался под влиянием следующих трендов:

Сокращение объемов жилого строительства (-16,1% г/г);
Незначительный рост объемов нежилого строительства (+3% г/г);
Снижение объемов добычи строительного сырья и производства базовых строительных материалов (-4,3% и -8%, соответственно);
Рост объемов производства отделочных материалов (+5,3%);
Снижение объемов инвестиций в строительство на 1,6% от уровня 2015 года.

Что сейчас происходит со стройкой

Жилищное строительство

Рынок недвижимости очень инерционен. Между кризисными событиями и их последствиями может пройти год и более. По оценкам девелоперов, последний пик продаж на первичном рынке жилья пришелся на декабрь 2014 г., когда с началом валютного шока, граждане, имевшие свободные средства, инвестировали их в покупку квартир. Уже в первые месяцы 2015 г. продажи упали на 30 - 35% и сейчас остаются примерно на том же уровне.

Большая часть жилья в России реализуется на этапе постройки верхних этажей, но раньше официального ввода объекта по документам. Рекордный ввод жилья в 2015 году (85,3 млн. кв. м, + 1,4% г/г) обусловлен тем, что в течение всего года, но в основном в первые месяцы, рынок осваивал пришедшие ранее средства. С июня 2015 года начался спад. Худшие значения стройка показала в феврале текущего года (-23% г/г), затем в марте и апреле падение несколько замедлилось, составив -14% и -6%, соответственно. Всего в 1 кв. 2016 года построено 15,6 млн. кв. м жилья (-16,1% г/г).

Спад продаж произошел в основном за счет частных лиц, покупавших квартиры на личные сбережения, без привлечения каких-либо дополнительных средств. В ходе текущего кризиса их доля снизилась с 65% до 55%. На этом фоне государство прилагает максимально доступные усилия по стимулированию рынка жилья, в том числе и для того, чтобы удержать на плаву банки и строительный комплекс. Про самые новые игровые автоматы нашел полезную информацию в интернете.

Так, при покупке квартиры в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015 - 2020 годы предоставляется субсидия не менее 30% расчетной стоимости жилья. В феврале она продлена до конца текущего года. Одновременно действует Программа субсидирования ставки по ипотечным кредитам, в рамках которой льготная ставка не должна превышать 12%. За период с марта по декабрь 2015 г. в рамках Программы было выдано 211 тыс. кредитов на сумму 374 млрд. руб. (35% и 37%, соответственно, от общего количества и объёма всех рублёвых ипотечных кредитов). С учетом цепочки поставок данные меры опосредованно удерживают спрос на строительные и отделочные материалы от глубокого падения.

В сегменте потребительской розницы, связанном с отделочными и строительными материалами, ситуация сейчас обстоит немногим лучше. Количества выданных потребительских кредитов, к которым относятся и кредиты на мелкий ремонт, в январе - мае 2016 сократилось на 31% г/г, реальные доходы населения упали на 4,7% г/г. На фоне инфляции уменьшается средний размер покупки, растет интерес к дешевым материалам, в том числе отечественным.

Нежилое строительство

По итогам 1 кв. 2016 года объем ввода нежилых зданий вырос на 3% г/г и составил 4,8 млн. кв. м. По сравнению с 1 кв. 2015 выросла доля сельскохозяйственных и промышленных зданий (до 26,5% и 14,3% соответственно), доля коммерческих зданий сократилась до 32,7%.

На наш взгляд, это первые признаки глубоких сдвигов. Если в 2000-е годы и после кризиса 2009 г. рынок ощущал некоторый дефицит торговых и офисных площадей, то сейчас спрос уже, в значительной степени, удовлетворен и, по-видимому, роста в этом сегменте не будет еще долго. Спад в строительстве социальных объектов связан с урезанием расходов бюджета. Напротив, контрсанкции создали условия для развития сельского хозяйства. Как будет показано ниже, в среднесрочной перспективе может начаться небольшое оживление в секторе индустриального строительства и продажах материалов для b2b сегмента.

Инвестиции

В России почти 2/3 инвестиций в основной капитал связаны со строительной отраслью, причем в кризисные периоды доля строительства в инвестициях растет. За 2015 год непосредственно в строительство было вложено 5945,5 млрд. рублей, что составляет 40,8% всех инвестиций в основной капитал за тот же период.

Инвестиции и объем строительных работ испытывают отрицательную динамику, начиная с середины 2012 года, причем инвестиционная активность в данный момент сосредоточена преимущественно в секторе жилищного строительства. По прогнозам МЭР, динамика инвестиций в основной капитал вернется в положительную область в 2017 года, и в среднем прирост инвестиций в 2017 - 2019 гг. составит 2,7% в год. Однако одновременно произойдет существенное снижение расходов госсектора, прежде всего органов федеральной власти. Уже в 2016 г. объем расходов ФАИП сократился на 23% до 860 млрд. руб., причем ¼ от их суммы - оборонные расходы, относительно мало связанные с остальной экономикой.

Ещё одна важная особенность «новой нормальности» - отказ организаций от привлечения крупных кредитных средств. Как ожидают эксперты, доля инвестиций нефинансовых организаций за счет собственных средств в 2017 - 2019 гг. превысит 50%. Возрастает чувствительность инвестиционных проектов к рентабельности и срокам окупаемости реальных производств. Как следствие, рынок нежилого строительства и инжиниринга ждет спрос на немногочисленные и недорогие объекты, предназначенные для длительного использования.

Ситуация на рынке строительных материалов

По прогнозам экономистов, структура инвестиций в экономику России в ближайшие годы изменится минимально - на строительство объектов недвижимости уйдет немногим более 21% ежегодного объема вкладываемых средств, а вот их объем в 2016 - 2017 гг. значительно сократится. Как следствие даже в 2019 г., после предполагаемого возобновления экономического роста, денег в строительной отрасли, за вычетом инфляции, будет на 10% меньше, чем в «тучном» 2014 году (см. рисунок).

Строительные материалы относятся к товарам инвестиционного назначения, то есть спрос на них связан со строительством и ремонтом объектов. В таблице ниже обобщены данные по динамике производства важнейших товаров, применяемых в строительстве, которые разделены нами на следующие группы:

Строительное сырье;
Базовые строительные материалы;
Отделочные материалы. 

За период с января по май 2016 года снизилось производство строительного сырья (-4,3% г/г) и базовых строительных материалов (-8%). Особенно сильно сократился выпуск дешевого силикатного кирпича (-40,5% г/г), железобетонных изделий (-20%), цемента (-13,7%) и керамического кирпича (-13,5%), то есть материалов, применяемых при возведении стен, опор мостов и несущих конструкций. В то же время растет производство тротуарной плитки (+5,4%)%), используемой при благоустройстве, и черепицы (+19,6), часто приобретаемой для целей ремонта, а не строительства. Пока растет выпуск листового стекла (+5%) и паркета (+1,9%), однако в первом случае не до конца понятна рентабельность выпускаемой продукции.

В январе - мае 2016 года зафиксирован прирост производства отделочных материалов (+5,7%), активно используемых при ремонтных работах. Существенен рост объемов производства лакокрасочных материалов (+23,3% г/г) и обоев (+19,5%). На наш взгляд, как и в случае с паркетом, он вызван переориентацией спроса с подорожавшей импортной продукции на российскую.

Следует отметить, что загрузка мощностей на предприятиях промышленности строительных материалов по итогам 2015 года составляла всего 50 - 60% из-за отсутствия спроса, ранее она держалась на уровне 70% и выше.

На рынке строительных и отделочных материалов мы прогнозируем следующее развитие событий:

1. привлекательным сегментом для производителей стройматериалов остаются конечные потребители (розничные продажи стройматериалов) - ремонт квартир и загородной недвижимости осуществляется населением почти постоянно, в том числе своими силами, и не требует мобилизации таких больших средств, как покупка жилья;
2. девальвация рубля окажет негативное влияние на развитие отрасли: по причине отсутствия машиностроительной базы промышленности строительных материалов, произойдет существенное увеличение стоимости закупаемого импортного оборудования и технологий;
3. худшим для рынка жилой недвижимости будет 2017 г., так как к этому времени начнет сказываться существующий сейчас дефицит новых проектов на рынке;
4. однако именно в это время начнется постепенно восстановление спроса на строительные материалы, причем несколько раньше - на ёмких рынках кирпича, песка и цемента;
5. спрос на все группы строительных и отделочных материалов со стороны госсектора сократится не мене чем на 20%.

Вместе с тем, на данный момент ещё нет полной ясности в том, каковы будут механизмы выхода страны из текущей ситуации остановки роста.

Рынок первичного жилья сегодня переживает глубочайший кризис: только за первые шесть месяцев 2016 года в России стали банкротами 1600 строительных компаний, что в два раза превышает показатели за аналогичный период минувшего года.

Согласно статистике рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) в 2015 году обанкротилось около 2700 застройщиков. Данная цифра в пять раз превышает показатели 2014 года. В отношении нынешнего года эксперты давали неутешительные прогнозы, и, нужно сказать, они оправдываются.

Почему строители покидают рынок первичной недвижимости

Основными последствиями ухода с рынка застройщиков, несомненно, стали рост числа обманутых дольщиков, увеличение количества недостроя в целом по России. Кроме того, снизился объем ввода жилья в связи со снижением доверия населения к долевому строительству. В отношении спроса на первичное жилье сейчас бума не наблюдается. Зачастую застройщики, которые завершили строительство, сталкиваются с проблемой реализации квартир в новостройках.

Главной причиной активизации количества банкротств в строительной сфере, безусловно, является экономический кризис. Затраты на строительство становятся не обоснованными в связи со снижением покупательской способности населения. В таких условиях сложнее всего удержаться на плаву мелким организациям, именно их массовый уход с рынка мы и наблюдаем. Крупные застройщики корректируют свои планы, отказываются от масштабных проектов, за счет чего и продолжают функционировать.

К сожалению, ожидать улучшения ситуации в 2017 году не стоит. Стабилизация экономики будет происходить постепенно, соответственно, и в строительной отрасли резких скачков не предвидится. Как только экономика придет в норму и материальное положение россиян позволит подойти к покупке жилья с терпимыми финансовыми неудобствами, число банкротств значительно сократится. Но это далекая перспектива - возможно, только во втором полугодии 2017 года будут заметны положительные тенденции в данной сфере.

Закон о банкротстве: как проводится процедура

Признание строительной организации банкротом предполагает совершение её учредителями ряда действий для эффективного проведения процедуры. Прежде всего, учредителям следует понимать, что выплаты по долгам организации могут выйти за пределы уставного капитала. Дело в том, что по Закону о банкротстве учредители могут быть привлечены в качестве субсидиарных должников. Конечно, в первую очередь к ответственности привлекается генеральный директор компании, однако после него могут обратиться и к учредителям. Процесс доказывания наличия причинно-следственной связи между действиями учредителей и банкротством достаточно сложен, поэтому практика привлечения их к субсидиарной ответственности скудна, однако о потенциальном наличии такой возможности следует знать.

Первым этапом банкротства является процедура наблюдения. Она характеризуется ограничением прав органов управления организацией и её учредителей. По законодательству о банкротстве сделки, проводимые во время процедуры наблюдения, должны согласовываться с временным управляющим. Вместе с тем, за учредителями сохраняется право оспаривания крупных сделок и сделок с заинтересованностью в суде. Таким образом, они продолжают осуществлять контролирующую функцию.

Процедура наблюдения влечет не только ограничения, но и возлагает определенные обязанности на учредителей. Так, им необходимо провести общее собрание с целью решения вопроса о возможных способах удовлетворения требований кредиторов. Данный вопрос ставится перед учредителями органом управления должника в 10-дневный срок с момента введения процедуры наблюдения. От решения учредителей зависит эффективность проведения банкротства, поскольку удовлетворение требований кредиторов является одной из приоритетных целей процедуры. Учредители могут инициировать дополнительную эмиссию акций, предоставить финансовую помощь добровольно либо прибегнуть к помощи иных лиц, ходатайствовать о введении финансового оздоровления.

Роль арбитражного управляющего в процедуре банкротства

Основную массу участников дела о банкротстве, как правило, составляют кредиторы. Противоречивость интересов кредиторов и должника в конечном итоге не позволили бы провести эффективную процедуру банкротства, если бы в деле не было центральной фигуры – арбитражного управляющего. Как для кредиторов, так и для должника банкротство является нетипичной ситуацией, поэтому необходимость связующего звена между ними, владеющего специальными знаниями в области банкротства, не вызывает сомнений.

Признание строительной организации банкротом предполагает совершение её учредителями ряда действий для эффективного проведения процедуры

Арбитражный управляющий – это лицо, которое следит за ходом дела о банкротстве на каждом его этапе. Говоря о банкротстве строительных организаций, следует выделить несколько характерных для данной категории дел обязанностей арбитражного управляющего, определяющих его главенствующую роль:

Уведомление участников строительства о начале нового этапа процедуры банкротства;

Уведомление дольщиков о возможности предъявления ими своих требований к застройщику, а также о возможности расторжения договора;

Дача согласия в письменной форме на совершение должником определенных действий (как правило, касается совершения сделок);

Привлечение оценщика для оценки имущества должника, убытков, понесенных участниками строительства в связи с нарушением застройщиком своих обязательств;

Ведение реестра кредиторов;

Открытие специального банковского счета для финансирования объекта незавершенного строительства при прекращении полномочий руководителя строительной организации;

Проведение собрания участников строительства;

Постановка перед дольщиками вопроса об обращении в суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства либо о передаче участникам строительства жилых помещений в собственность;

Информирование участников строительства об особенностях создания и функционирования ЖСК;

Подготовка заключений о возможности погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства либо путем передачи участникам строительства жилых помещений в собственность;

Проведение государственной регистрации перехода прав от застройщика к ЖСК;

Передача имущества и обязательств обанкротившейся строительной компании новому застройщику, изъявившему соответствующее желание в предусмотренной Законом о банкротстве форме.

Таким образом, взаимодействие с арбитражным управляющим у обеих сторон процедуры банкротства достаточно тесное и должно оставаться таким.

Вместе с тем и акционеры, и дольщики вправе обратиться в арбитражный суд с жалобой на действия арбитражного управляющего, нарушающего, по их мнению, права и интересы.

Что делать дольщику, если застройщик оказался банкротом

Что делать дольщику, если застройщик банкрот

Дольщики, попадая в ситуацию банкротства застройщика, должны придерживаться следующей тактики:

Обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения либо денежного требования в реестр требований кредиторов;

Принимать активное участие в процедуре банкротства, то есть посещать собрания участников строительства, общее собрание кредиторов с целью отстаивания своих интересов;

Сформировать инициативную группу, которая будет заниматься отстаиванием общей позиции дольщиков конкретного застройщика в государственных органах, органах местного самоуправления, применять административные и общественные рычаги воздействия на застройщика, осуществлять поиск квалифицированного юридического сопровождения;

Использовать не только основные, но и альтернативные способы защиты своих прав, например, включиться в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, который существует в каждом субъекте РФ.

Несомненно, противоположность интересов сторон, участвующих в деле о банкротстве, в том числе строительной организации, создает некоторые препоны в проведении процедуры. Важно в первую очередь достичь консенсуса на каждой стороне – это в большей степени относится к дольщикам. Только объединив усилия, можно добиться удовлетворения своих требований в полном объеме. Также не стоит пренебрегать общением с арбитражным управляющим, который призван гармонизировать отношения сторон в процедуре и сделать её максимально эффективной.

В целом проблема банкротства строительных организаций закономерное явление для российского государства, прошедшего столь тернистый путь экономических преобразований 90-ых годов. Её существование отрицать нельзя, единственное, что можно делать в данной ситуации, – это повышать эффективность её проведения ради снижения социальной напряженности в обществе.

Цены на основные стройматериалы остаются стабильными и даже идут вниз. Источник: исследование компании PwC

В прошлом году впервые за последние шесть лет сократился ввод в эксплуатацию жилой и нежилой недвижимости в России. Падение в строительстве продолжилось и в начале 2017 года. Об этом говорит затоваривание складов стройматериалов, а также снижение цен на многие виды строительных материалов. Такие данные публикуют аналитики компании PwC - PricewaterhouseCoopers. Судя по официальным прогнозам, Россия еще не преодолела нижнюю точку строительного кризиса.

В РФ наблюдается снижение объемов строительства жилой недвижимости, которое в 2016 году, по данным Росстата, составило 6%. Статистика первого квартала 2017 года говорит о продолжении тренда. Так, за январь–март 2017 года объем жилого строительства сократился на 30% по сравнению с соответствующим периодом 2015 года и составил 13,1 млн кв. м. При этом особенно значительное падение произошло в столице – почти 60% от данного показателя за первый квартал 2016 года.

В 2016-м впервые за последние шесть лет снизился ввод жилой и нежилой недвижимости. Снижение общей площади новых зданий составило 3% по сравнению с суммарным показателем за последние пять лет в 2015 году – 139,4 млн кв. м.

О продолжении строительного кризиса говорит и ситуация с ценами на стройматериалы, которые почти не дорожают из-за низкого спроса. Падение цен на щебень, песок, бетон и арматурную сталь составило от 3 до 9%. Избыток продукции на складах вынудил российских дистрибьютеров снижать цены. С начала 2017 года в столице цены на арматуру снизились в среднем на 7%.

В 2016 году и в первом квартале 2017-го стабильными оставались цены на железобетонные изделия, минераловатные материалы и кабельную продукцию. В первом квартале 2017 года устойчивыми были цены на цемент. Стоимость строительно-монтажных работ и услуг аренды строительной техники в первом квартале 2017 года не менялась. Такая динамика цен скорее всего определена низкой активностью работ в строительной отрасли в начале года, считает партнер PwC в России Дмитрий Ковалев.

Смогла ли Россия преодолеть дно строительного кризиса – пока не вполне ясно. По прогнозам Минстроя РФ, спад ввода недвижимости будет продолжаться. «Минстрой России, основываясь на прогнозных данных субъектов РФ, предполагал снижение объемов ввода жилья в 2017 году на 5–7%. Следовательно, прогноз по вводу 75 млн кв. м жилья по итогу года остается в силе», – подтвердили «НГ» в ведомстве Михаила Меня. За первое полугодие 2017 года было введено 28 млн кв. м жилья, что на 11,3% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Снижение происходит по большей части из-за сокращения объемов ввода в индивидуальном жилищном строительстве (почти на 16,5% в сравнении с прошлогодними показателями)», – напоминают в Минстрое. При этом стандартное жилье (экономкласс) третий год показывает рост во многом благодаря многочисленным федеральным программам по жилищному стимулированию. По данным на 1 июля, введено 14,3 млн кв. м стандартного жилья, это на 18,4% выше показателей за аналогичный период прошлого года – отмечают в строительном ведомстве.

«Фундаментальной причиной строительного спада в РФ является низкая платежеспособность населения, а также неуверенность граждан в прочности своего материального состояния в среднесрочной перспективе, которые непосредственным образом отражаются на показателях продаж и финансовой устойчивости девелоперов. Чтобы ситуация изменилась, тем более уже к концу этого года, необходимо, чтобы произошли некие глобальные позитивные изменения в экономике страны. Только лишь снижение ставок по ипотеке при продолжающемся тренде на уменьшение платежеспособного спроса не способно кардинальным образом изменить ситуацию. Более того, мы наблюдаем следующую тенденцию – люди, планирующие приобрести квартиру, откладывают сделку на неопределенный срок ввиду того, что боятся попасть в кредитную кабалу», – описывает ситуацию руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

«Снижение показателей сильно зависит от региона: сокращение ввода жилья в Московской области составило всего 0,7%, а в Москве – более 39%. Но эти данные отражают региональные особенности планов по развитию территорий», – отмечает директор «НДВ-Девелопмента» Андрей Стригалев.

«Мы оперируем немного другими данными по прошлому году: в Москве в 2016 году спад ввода составил всего 14% по сравнению с 2015-м. По количеству заключаемых договоров долевого участия мы видим рекордные показатели: в июне было заключено 4103, а год назад – только 2737, что почти в 1,5 раза меньше. Это, вероятно, свидетельствует о том, что дно пройдено, идет и активное строительство, снижены ипотечные ставки, и спрос активен», – говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.